建物賃貸借方式とは｜利用権方式との違い・契約形態について分かりやすく解説

建物賃貸借方式とは

建物賃貸借方式は、借地借家法に基づいて整えられた契約の権利形態です。家賃に相当する額を毎月支払うことを約束に、賃貸物件などで生活する権利を得ることを示します。

建物賃貸借方式の大きな特徴は、居住部分と介護サービスが別々になっている点です。そのため、介護サービスが必要になった時は、別のサービス事業者と契約して利用しなければなりません。

また、建物賃貸借方式では、借地借家法により入居者の権利は守られます。例えば、夫が契約者となって夫婦で入居契約した場合、もし夫が亡くなっても妻に借家権が相続されるので、引き続き生活することが可能です。

さらに、建物賃貸借方式では想定入居期間の利用料を前払いする必要はなく、入居にあたりかかる費用は敷金や礼金だけです。介護サービスの利用も任意である分、月額料金の負担を軽減できます。ただし、定期的に更新手続きや更新手数料の支払いが必要になる場合があります。

終身建物賃貸借方式とは

建物賃貸借方式では、終身建物賃貸借方式という形態も存在します。

終身建物賃貸借方式は、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づき整備されました。利用できる年齢は60歳以上です。ただし、夫婦入居であれば配偶者が60歳未満でも一緒に入居は可能です。

通常の建物賃貸借方式との違いは、入居期間が終身であることです。入居中に契約者が死亡した時点で契約終了となり、通常の建物賃貸借方式のように相続権は発生しません。

しかし、夫婦で入居した場合で契約者が亡くなった場合、配偶者は1カ月以内に申し出ればそのまま住み続けられることも可能ですし、退居から1カ月前なら解約もできます。また、終身契約となるので、更新や更新手数料の支払いも発生しません。

また、終身建物賃貸借方式は都道府県知事から認可を得ている施設でないと採用できません。認可の主な条件は次の3つです。

• 建物内がバリアフリー化されており、高齢者が安全に日常生活を送れる構造になっている
• 終身建物賃貸借を実施している
• 本契約前に1年間の仮契約を可能としている

有料老人ホームで終身建物賃借方式は、かなり少ないです。その一方で、介護サービスの利用を選択できる高齢者向け住宅では、平成25年度の調査だと5.3%の割合で採用されていました。

終身建物賃借方式については下記の記事を参考にしてください。

関連ガイド

終身建物賃貸借方式とは｜契約形態についてわかりやすく解説

介護施設の契約形態は2種類

契約形態によって介護施設での入居者の権利や義務が異なってきます。そのため、事前にどんな契約形態があるのか理解することが大事です。介護施設の場合、契約形態は大きく分けて利用権方式と建物賃貸借方式の2つとなるので、それぞれの特徴と違いを見ていきましょう。

利用権方式

利用権方式は、居住部分にかかる料金と介護サービス・生活支援の利用料が一体化した権利形態です。入居一時金を支払うことで、介護施設を利用する権利を得られるようになります。入居一時金の金額は1カ月あたりの費用と平均寿命から算出した入居期間分から計算され、入居後は決まった年数・方法で償却されます。

入居一時金の金額は入居先ごとに異なり、数千万円するケースもあります。ただ、想定期間を超えた分の利用料金は発生しないため、長期的な利用だと割安です。

また、現在は利用権方式の支払いも多様化しており、支払い方法を柔軟に選択できるようになりました。月払い方式では1カ月にかかる費用を支払うことになりますが、前払い方式と比べて月額料金が高めです。また、一時入居金か月払いか自分で選択できるケースもあります。

契約内容はパッケージ化されているため、終身に渡る利用権を取得できます。ただし、契約者の死亡と同時に権利は消滅し、親族に相続されません。また、入居中に要介護度が上がるなど身体状況が変わると退居を求められる場合もあるので、契約内容はよく確認してください。

介護サービスを利用する権利も一体となっているため、介護を必要とする入居者の割合も多い有料老人ホームのほとんどは利用権方式を採用しています。介護付き有料老人ホームでは約8割、住宅型有料老人ホームでは約6割も採用されています。

利用権方式については下記の記事を参考にしてください。

関連ガイド

利用権方式とは｜老人ホームの契約方式について分かりやすく解説

建物賃貸借方式

先述したとおり、家賃や管理費、光熱費などを含む月額料金を介護施設に支払うことで居住の権利を得られる契約形態です。利用権方式とは違って費用は居住部分にしか発生しないため、介護サービスは別に契約して料金を支払わなければなりません。まだまだ介護が必要はないけど、自立型の老人ホームやサービス付高齢者向け住宅に住居を移したい方には最適です。

介護サービスを含めない特徴から平成25年度の調査によると75.3%の割合で、自立した生活ができる人の入居が大半のサービス付高齢者住宅で採用される契約形態となっています。逆に有料老人ホームは利用権方式が主流となるため、数はあまり多くありません。

建物賃貸借方式のメリット・デメリット

建物賃貸借方式の介護施設へ入居するにあたり、どのようなメリットとデメリットが生じるのか確認しておきましょう。

メリット

建物賃貸借方式のメリットは主に次の2つです。

初期費用の負担が少ない

建物賃貸借方式の大きな魅力は、初期費用の負担を軽減できることです。利用権方式は支払い方法が多様化していますが、想定入居期間の利用料金を一括で前払いする方法が通常です。つまり、入居にあたり大金が必要になる可能性があります。

一方、建物賃貸借方式では通常のアパートやマンションのように初期費用は敷金や礼金のみであるケースがほとんどです。金額も入居一時金よりも割安なので、負担は軽い傾向にあります。

その上、介護サービスは別途契約となります。現時点で入居者本人が健康であれば、介護サービスは必要になる時期まで契約は不要なので、お金もかかりません。しかし、利用権方式は介護サービスの費用も含まれているため、サービスを利用しない分損をしていると言えます。

借家権が親族に相続できる

利用権方式は終身で介護施設を利用できる権利を得られますが、契約者が死亡すると終了となってしまいます。一方、建物賃貸借方式は終身での契約ではないため、契約者が亡くなっても借家権が消滅するわけではありません。配偶者など身内に相続し、住み続けることが可能です。

高齢者の中には核家族化などの影響で身内がおらず、また年齢的に一般的な賃貸物件を借りられない人もいます。配偶者の借家権が相続されるのであれば、突然住む場所を失う心配はないので安心です。相続権利は配偶者以外の親族にも適用できる点もメリットです。

デメリット

建物賃貸借方式のデメリットは主に次の3つです。

月額料金が割高になる可能性がある

初期費用は利用権方式よりも抑えられますが、月額料金は建物賃貸借方式のほうが割高になる傾向があります。また、介護サービスを利用すれば、利用しない人と比べて月にかかる費用は高くついてしまいます。

更新手続きや更新手数料の支払いが必要になることもある

建物賃貸借方式は終身契約ではないため、一般的な賃貸物件と同じく定期的に更新手続きが発生する場合があります。また、更新にあたり手数料の支払いも発生する場合がある点が大きなデメリットです。

有料老人ホームでは少ない契約形態

建物賃貸借方式はサービス付高齢者向け住宅に採用が集中しており、有料老人ホームではほとんど見かけない契約形態です。そのため、有料老人ホームで建物賃貸借方式にこだわってしまうと、なかなか施設が決まらない可能性があります。

建物賃貸借方式は初期費用に悩んでいる方におすすめ

今回は建物賃貸借方式についてご紹介してきました。入居の初期費用が抑えられる契約形態なので、介護施設へ移住するハードルを下げてくれる契約形態と言えます。ただ、更新手続きの必要性や有料老人ホームでの採用は少ないといったデメリットがあるので、その点を理解した上で施設選びをしてください。

施設ごとに料金だけではなく、契約形態や支払い方法などは変わってきます。よく施設の情報はチェックし、分らないことは施設に直接問い合わせて確認してから入居の準備を進めていきましょう。