シニア向け分譲マンションとは｜はじめに知っておきたい基本情報を紹介

シニア向け分譲マンションの特徴とは

シニア向け分譲マンションとは、高齢者が生活しやすいように一般的な分譲マンションよりもバリアフリー環境を整え、生活支援サービスも受けられるマンションです。具体的にどのような特徴があるのか、ご紹介していきましょう。

入居対象は自立した生活を送れる高齢者

シニア向け分譲マンションの入居対象となるのは、基本的に自立した生活を送れる人です。「自力で食事や入浴、排せつなどができる人」を入居基準として設けている物件もあります。

ただし、要支援～軽度の要介護であれば入居できる物件も見られます。その他、年齢や入居要件に当てはまるかどうか不安な場合は、事前に施設へ確認を取りましょう。

購入後は売却・譲渡・賃貸・相続なども自由にできる

シニア向け分譲マンションは他の介護施設とは異なり、分譲マンションを購入して所有権を得られるので、購入後に「別の場所へ移りたい」となっても売却や譲渡が自由にできます。また、賃貸物件として他の人に貸し出すことも可能です。

他にも普通の不動産と同じように、配偶者や子どもへ相続させたり、住宅ローンを利用したりもできます。その物件の管理規約にもよりますが、リノベーションで間取りを変えられるのは他の施設には見られない、大きな特徴です。

充実した生活を送るためのサービスが備わっている

シニア向け分譲マンションでは一般的な分譲マンションとは異なり、高齢者の快適な生活を支えるための設備やサービスを用意しています。サービス内容は各施設によって変わりますが、下記のようなサービスを提供してくれる施設もあります。

• 栄養バランスが整った健康的な食事を用意
• 家事や各種手続きをサポート
• コンシェルジュが常駐して日常生活の相談や見守りにも対応

コンシェルジュが提供してくれる生活サービスの種類は多岐にわたります。「高齢の親を一人で住まわせるのは不安……」という人も、シニア向け分譲マンションなら安心してお任せできるでしょう。

サービス付き高齢者向け住宅との違い

シニア向け分譲マンションと似た施設に「サービス付き高齢者向け住宅」があります。サービス付き高齢者向け住宅も高齢者が住みやすい環境を整えた住居で、自立～軽度の要介護状態の人が対象になります。

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両者の大きな違いは、権利形態です。シニア向け分譲マンションは部屋を購入するかたちとなるので「所有権」を持つことになります。一方、サービス付き高齢者向け住宅は賃貸住宅なので「借家権」となります。

借家権は基本的に部屋を借りていた人が亡くなっても家族に相続されるのですが、終身借家契約だと亡くなった時点で賃貸借契約が終了してしまい、借家権は相続できません。サービス付き高齢者向け住宅では、終身借家契約で賃貸借契約を結びます。

もう1つの大きな違いは、介護・医療サービスのクオリティです。入居対象者はどちらも変わりませんが、サービス付き高齢者向け住宅の中には「有料老人ホーム」に指定された施設があります。

有料老人ホームはケアマネジャーによるケアプランをもとに、介護サービスやリハビリなどが受けられる施設です。有料老人ホームや養護老人ホームなどの介護施設と変わらないサービスが提供されているので、万が一、要介護度が上がってしまっても安心して利用を続けられるでしょう。

他にも細かい違いとしては、サービス付き高齢者向け住宅だと居室の広さは25㎡以上（共有スペースに十分な広さが確保されていれば18㎡以上）と決まっていますが、シニア向け分譲マンションだと居室の広さに決まりはなく、広ければ広いほど分譲価格は高額になります。

シニア向け分譲マンションの入居費用について

シニア向け分譲マンションでは初期費用に加えて入居後の月額費用が必要となってきます。どれくらいの入居費用がかかってくるのかチェックしてみましょう。

高額な場合が多い

施設や居室の広さによって費用は異なりますが、基本的に他の介護施設や物件に比べて高額な場合が多いです。分譲マンションを購入することになるので、初期費用は数千万～数億円かかります。

入居後は管理費や修繕積立金などを含む居住費と食費、その他生活費などで毎月10～30万円前後の支払いが必要です。さらに生活支援とは別に介護サービスを受けたい場合は外部業者と別途契約になるので介護保険の自己負担分1～3割を支払うことになります。

シニア向け分譲マンションのサービス

シニア向け分譲マンションは入居費用が高額になりやすい分、充実したサービスを受けられます。どのようなサービスが提供されているのでしょうか？

主なサービス

シニア向け分譲マンションの主なサービスは、食事の提供や掃除・洗濯などの日常生活のサポート、見守り対応、生活相談などです。食事や掃除、洗濯などの家事全般を常駐のスタッフにサポートしてもらい、有意義な老後を送れるための環境が作られています。

生活相談では、例えば「電球が切れたので交換してほしい」「宅配便が来るので代わりに受け取ってほしい」といった生活の悩みも解消してくれます。その他にも通院の同行や買い物代行、緊急時には救急車の手配やかかりつけ医への連絡まで対応してくれる場合もあります。施設ごとに対応できるサービスは異なってくるので、施設選びの際には必ず確認しましょう。

設備面

シニア向け分譲マンションに用意されている設備も施設によって異なります。しかし、基本的には高齢者が住む物件ということでバリアフリーが採用されています。

居室にはトイレや浴室、キッチンなども完備され、さらに緊急時に常駐スタッフをすぐに呼べるよう「緊急通報装置」を設置している施設もあります。共用設備には食堂や大浴場、フィットネスルームの他に、シアタールームやカラオケルームなどの娯楽設備、図書室やプールまで兼ね備えている場合もあります。

シニア向け分譲マンションが競合物件と差別化するために、充実した設備を整えている施設はとても多いです。

食事面

シニア向け分譲マンションの多くは、共用設備として食堂やレストランが併設されています。毎日3食、栄養士が手掛けた栄養バランスの優れた食事を提供しています。「毎日食事を作るのは面倒……でも、健康的な食事を摂りたい」という人にはうってつけのサービスといえるでしょう。

また、食事を摂る・摂らないは強制ではなく、各自が自由に選択できます。例えば朝食はいつも食べていない人なら、わざわざ食べる必要もありません。居室にはキッチンが備え付けられているので、簡単に自炊で済ませることも可能です。

介護・医療面

介護・医療面に関しては、シニア向け分譲マンションはあくまで分譲マンションなので、介護施設で見られる介護サービスを提供するための人員配置基準・設備基準は設けていません。もし介護・医療サービスを受けようとした場合は外部の介護・医療サービスを契約することになります。

しかし、なかには介護事務所の併設や、近隣の医療機関と連携していて緊急時に迅速な対応を取れるようにしている施設もあります。介護・医療面で不安を抱えている人は、比較的充実したサービスを受けられる施設を選ぶといいでしょう。

シニア向け分譲マンションを利用するメリットとデメリット

シニア向け分譲マンションは、高齢者の住居として良い部分は多いものの、全くデメリットがないわけではありません。具体的にどのようなメリット・デメリットがあるのか、ご紹介していきましょう。

メリット

シニア向け分譲マンションを利用するメリットは、他の介護施設に比べて娯楽施設や設備が充実している点です。その分、老後生活もより豊かなものになっていきます。こうした施設では、同じ趣味・感性を持った人とも出会えるので交流の幅も広がりやすいでしょう。

コンシェルジュなどの生活をサポートするスタッフが常駐していることも大きなメリットの1つです。普段の生活で気になる点があればすぐに相談できます。

体調不良のときは有料オプションで居室まで食事を届けてくれたり、宅配便やタクシーなどを取り次いでくれたり、さらに館内イベントを計画・開催して入居者同士の交流を深めようと努めたりするところもあります。各施設によって対応できるサービスなどに違いはあるものの、暮らしのなかでサポートしてほしいことには多くの場合、対応してもらえます。

もう1つのメリットは、資産形成しやすいという点です。現在日本は超高齢化社会で今後も高齢者の数は伸びていくと予測できます。高齢者が増えればシニア向け分譲マンションの需要も高まっていくでしょう。

また、住宅資産として相続させられるのもシニア向け分譲マンションならではのメリットです。入居条件は限定されてしまうので、家族に相続されても住めない可能性もあります。しかし、売却や賃貸で貸し出せば利益をもらえるでしょう。

デメリット

1つ目のデメリットは、購入・月額費用が高額になってしまう点です。シニア向け分譲マンションは一般的な分譲マンションでかかる費用に加え、24時間365日サポートしてくれるフロント・見守りサービスが付随しています。そのため、購入・月額費用が高くなり、入居できる人も限られてしまうのです。

2つ目のデメリットは、要介護度によって住み続けるのが困難になるという点です。例えば、最初は元気に生活していてもケガや病気の影響で寝たきりになってしまう恐れもあるでしょう。

シニア向け分譲マンションを購入してから必要な介護が増えると、外部業者に依頼してサービスを受けることになります。それでも、訪問介護になるのでいつも付きっきりで介護してもらえるわけではありません。そうなると別の老人ホームへ入居せざるを得ない状況になってしまうでしょう。

特にシニア向け分譲マンションでは要介護度が高くなると住み続けるのが困難になりやすいです。そういったリスクもあることを理解しておきましょう。

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3つ目のデメリットは、市場がまだ確立されていないという点です。シニア向け分譲マンションの数はまだまだ限られており、市場も十分に確立されていません。この場合、資産価値が不透明で、売却や貸し出そうとした時に目安の価格相場が出しづらくなってしまいます。

さらに、シニア向け分譲マンションはシニア限定などの入居条件がいくつか設けられています。すぐ物件を売却したくても条件に合う人が限られてしまうため、入居してくれる人を見つけるまで時間がかかってしまうかもしれません。

シニア向け分譲マンションはどんな人におすすめか

シニア向け分譲マンションの特徴やメリット・デメリットを踏まえた上で、どんな人に向いているかご紹介します。

資金に余裕がある人

シニア向け分譲マンションでは初期費用が高額なのはもちろん、毎月支払う月額費用も数十万円かかるケースもあります。充実したサポートやサービスが受けられる反面、お金がかかってしまうのである程度資金に余裕のある人のほうが向いているでしょう。

介護度が低い、比較的元気な人

シニア向け分譲マンションでは、クリニックやデイサービスなどの医療・介護施設が併設されているケースもあります。それでも利用する場合は別途契約が必要です。

要介護度が高いとせっかく用意されている娯楽施設もなかなか利用できなかったり、別途契約によってさらにお金がかかったりするので、要介護度が高い人や病気にかかりやすい人は特定施設に指定されているサービス付き高齢者向け住宅や介護付き有料老人ホームを選ぶべきでしょう。

逆に要介護度が低くある程度自立した生活を送れる人や、健康的でアクティブなライフスタイルを送れる人は、シニア向け分譲マンションが向いています。